Леонид Павлович Ковалевский
Новость тридцатилетия: Леонид Павлович Ковалевский ушел в отставку

Аэротрополис Домодедово

01.04.2014 15:22

Мы уже рассказывали про проект строительства вокруг аэропорта Домодедово аэротрополиса  — территориального образования нового типа, в котором центром притяжения является глобальный авиахаб с бизнес-центрами, гостиницами и обслуживающей инфраструктурой. Этот проект продолжает развиваться. О настоящем и будущем речь идет в интервью, которое мы публикуем с разрешения аэропорта.

Перспективное развитие аэропорта Домодедово

Недавно в ряды Российской Гильдии управляющих и девелоперов влилось ЗАО «Домодедово Нон-авиэйшн сейлз». Компания, являющаяся единым агентом по неавиационной деятельности, в числе других направлений развивает территорию вокруг аэропорта Домодедово в новом для России формате аэротрополиса. Подробности — в интервью с Андреем Тупицыным, управляющим директором «Домодедово Нон-авиэйшн сейлз».

— Кем разработана концепция аэротрополиса, и в чем она заключается?

— Напомню — аэропорт Домодедово всегда задавал новые тренды. В советское время он был испытательной площадкой для дальнобойного ИЛ-62 и сверхзвукового ТУ-144. Здесь прошел крупнейший воздушный парад в честь 50-летия Октябрьской революции — ничего аналогичного по масштабам до сих пор никто не сделал. В постсоветский период аэропорт первым построил терминал, соответствующий международным стандартам, внедрил современные технологии обслуживания пассажиров и грузов, задав тем самым новую высокую планку для других воздушных гаваней России.

Термин «аэротрополис» возник в 2000 году. Его ввел доктор университета Северная Каролина, профессор Джон Кассарда, изучив опыт развития крупнейших аэропортов мира. Согласно его теории вокруг авиационных хабов образуются города — так же как в прежние времена они формировались вокруг торговых гаваней. Идея — в синергии от деятельности аэропорта и бизнеса, который располагается в непосредственной близости к нему. Прямая и быстрая связь с поставщиками, клиентами, партнерами по всему миру обеспечивает коммерческую эффективность инвестиций в проекты на землях аэротрополиса.
В тот момент Домодедово еще не соответствовал в полной мере всем необходимым условиям для организации аэротрополиса. Но вокруг аэропорта уже было зарезервировано довольно много земли под дальнейшее развитие. Руководство смогло заглянуть за горизонт 10 и даже 20 лет лет. С 2000 по 2013 год пассажиропоток аэропорта вырос более, чем в 10 раз — с 2,8 млн до 30,76 млн пассажиров в 2013 году. За этот период мы стали обслуживать на 71 авиакомпанию больше и сейчас с Домодедово сотрудничают 85 авиаперевозчиков. Они осуществляют регулярные рейсы по 242 направлениям, 87 из которых являются уникальными для московского авиационного узла. Таким образом, аэропорт достиг того уровня и класса, чтобы вокруг него мог быть успешно реализован проект по строительству аэротрополиса. В качестве главного стратегического консультанта был привлечен тот самый Джон Кассарда. В 2011—2012 годах он разработал для нас «дорожную карту» Аэротрополиса DME.

— Существует порог, не достигнув которого аэропорт не сможет стать точкой притяжения для таких масштабных инвестиций? В каких показателях он определяется?

— Сейчас в мире 13 авиахабов развиваются по концепции аэротрополиса. Считается, что достаточный потенциал имеют всего 15 аэропортов-лидеров по пассажиропотоку. Московский аэропорт Домодедово в их числе.
Кроме развитой аэропортовой инфраструктуры важную роль играет достаточное количество земельных активов. В Домодедово под развитие зарезервировано более 16 тыс. га. свободных территорий. У крупных западных аэропортов земельный банк значительно скромнее. Например, у аэропорта «Шарль де Голль» всего порядка 3 200 га. У амстердамского «Схипхолла» — 2700 га, у «Хитроу» — чуть больше 1000 га. Один из самых коммерчески успешных в неавиационном плане аэропортов — Цюрих может распорядиться всего около 800 га земли, большая часть которых уже застроена.
Еще одним непременным условием является мультимодальность – концентрация в одном месте наибольшего количества видов транспорта, что обеспечивает высокую доступность аэропорта. Высокую доступность Домодедово обеспечивают воздушный, железнодорожный и автотранспорт, которые могут быть дополнены легким метро или скоростным трамваем, о его прокладке в последние два года много говорят инициаторы проекта.

— Проект в Домодедово будет отличаться от аналогов?

— В силу того, что этот опыт новый даже по мировым меркам, трудно говорить о каких-то стандартах. Безусловно, все проекты сближает стремление расширить сферу влияния, создание дополнительных рабочих мест, необходимость жилой застройки рядом с местами приложения труда.
В остальном аэротрополисы так же непохожи друг на друга, как и обычные города. Они развиваются в странах с разным законодательством, разной культурой, религией, градостроительной традицией, принципами управления. В Гонконге не только объединили 2 острова в борьбе за территорию, но и обеспечили проекту квадромодальность – к скоростному железнодорожному, автомобильному и авиасообщению, добавили сообщение по морю. Деятельность развивающегося гонконгского аэротрополиса уже сейчас оказывает влияние примерно на 26 млн жителей – от Гонконга до южного побережья Китая. Амстердамский аэропорт Схипхол – ведущий европейский город-аэропорт, который перерастает в аэротрополис, ежедневно дает работу 62 000 человек.
Впечатляет своими масштабами проект в международном аэропорту Дубаи: инвесторы строят километры рулежных дорожек и взлетно-посадочных полос, новые пассажирские и грузовые терминалы. Наряду с этим реализуют проект Dubai World Central – вокруг аэропорта строится огромный комплекс. К 2020 году здесь появятся 850 небоскребов, рабочими местами будут обеспечены 750 тысяч человек — размах невероятный.
С учетом того, что аэротрополисы генерируют большое количество новых рабочих мест, компания Cushman & Wakefield оценила по этому показателю Аэротрополис DME, и пришла к выводу, что на нашей территории в 16 000 га их будет создано не менее 93 000.

— Градостроительный подход к развитию Домодедово уже определен? Существует мастер-план территории?

— Существует генеральный план Аэротрополиса DME, разработанный в 2011 году ГУП Московской области «Научно-исследовательский институт комплексного проектирования». Этот документ рассматривает несколько вариантов зонирования территории и развития транспортной инфраструктуры. Глобально было выделено три зоны: зона делового назначения и размещения производственных объектов, зона спорта, отдыха и туризма, а также жилой комплекс. Нанесены основные инженерные коммуникации, дорожная сеть, а также объекты транспортной инфраструктуры, которых пока еще нет, но которые отражены в федеральной целевой программе. Генплан Домодедово лег в основу генеральных планов муниципальных образований, в границы которых попадает аэротрополис. Это городской округ Домодедово, Ленинский и Раменский районы.

На данный момент Генеральный план Аэротрополиса DME дорабатывается с учетом более детальной схемы функционального зонирования первой фазы. Речь идет о порядка 500 га земель, расположенных рядом с федеральными трассами А105 «Москва – аэропорт «Домодедово» и М4 «Дон». Участки первой лини предназначены для общественно-деловой застройки: гостиниц, офисных, выставочных и торговых центров. Второй линии — для размещения складов и сборочных производств. За первый месяц 2014 года на некоторые проекты, в частности, по строительству АЗС и ресторана быстрого питания пришли первые инвесторы. Высокий интерес к первой фазе Аэротрополиса DME объясняется не только выгодным расположением, но и тем, что эта территория лучше всего подготовлена к девелопменту: она переведена или подготовлена к переводу в категорию земель населенных пунктов, участки размежеваны, по ним выполнен технический аудит.
Кроме функционального, для всех приаэропортовых территорий предусмотрено зонирование в зависимости от близости к воздушной гавани. Так, ядром любого аэротрополиса является аэропорт, примыкающие к нему земли образуют Аэропорт-Сити, более широкий радиус – земли аэротрополиса.

— Вы планируете ввести единый архитектурный код для территории, привлечь архитектурные бюро для разработки концепции застройки?

— Интересные проекты будут дополнительными драйверами развития. При этом они должны создавать единый архитектурный облик Аэротрополиса и аэропорта. Это актуально для торговых, выставочных, деловых и гостиничных центров, которые будут расположены вдоль трассы, соединяющей Домодедово с Москвой. Они создадут первичное представление о культурном, историческом, человеческом и экономическом капитале России. Это своего рода визитная карточка для десятков миллионов пассажиров, путешествие для которых в Россию начинается и завершается в Московском аэропорту Домодедово.

При этом мы понимаем, что некоторые из проектов по стилистике и архитектуре могут выбиваться из общей стилистики. Если инвестор решит построить здесь Диснейленд — это будет замечательно, хотя такое сооружение вряд ли будет гармонировать с нашим смарт-терминалом.

Сейчас нам видится смешанная схема подхода к архитектуре и дизайну. В Аэропорт-Сити проекты будет согласовывать существующая в аэропорту Домодедово собственная служба архитектурно-технического надзора. В остальном аэротрополисе у инвесторов будет большая степень творческой свободы.

Пока мы не планируем приглашать архитектурные бюро для разработки единой концепции, хотя в будущем это может стать актуальным.
Важно отметить, что особенность Аэротрполиса DME не только в больших площадях зарезервированных земель, но и в уникальном переплетении эпох и стилей, которые здесь сосуществуют. Современная архитектура будет соседствовать с памятниками культуры и архитектуры XVII – XIХ веков — их на нашей территории порядка 38. Природные условия позволят расположить офисы и выставочные центры в непосредственной близости к лесопарковым и лугопарковым зонам, а многочисленные сотрудники и туристы смогут прогуляться по благоустроенным набережным Москвы-реки и Пахры.

— По какой схеме вы будете привлекать девелоперов? Речь идет о продаже подготовленной земли под отдельные проекты или передаче в аренду?

— У нас две основные схемы – «строительство-владение-передача» и «строительство-передача-оперирование». Они понятны инвесторам и соответствуют требованиям финансирующих организаций. Все договоренности между DME и инвесторами заключаются в рамках английского права. В аэротрополисе Собственник владеет объектом, но не землей — она передается в аренду. Срок зависит от конкретного проекта, его масштабов, местоположения, сроков окупаемости — вплоть до 49 лет. Такую концепцию предложил Джон Кассарда. Она не очень обычна для России, но широко применяется в мире.

— Конкретные проекты уже есть?

— В разной степени реализации и подготовки — чуть более 70 девелоперских проектов. В сентябре 2013 года, например, на территории аэропортсити открылась фабрика бортового питания — наш совместный проект с мировой сетью кейтеринга LSG Sky Chefs, у которой больше 200 фабрик в 48 странах. Только за 2013 год мы подготовили к открытию более 20 проектов, некоторые из которых уже нашли инвесторов. Сейчас ведем переговоры о строительстве двух паркингов, еще одного ресторана, двух заправок, гостиницы и торгового центра.

— А кто и по какой схеме будет обеспечивать территорию аэротрополиса инженерными мощностями?

— Строительство коммуникаций в ближайшей к аэропорту зоне — Аэропорт-Сити — мы планируем осуществлять за свой счет. Что касается всего аэротрополиса, то планируется применять разные схемы. Какие-то проекты могут быть реализованы за счет бюджетов местных администраций, в некоторых ситуациях вкладывать средства придется инвесторам. Территория слишком велика, чтобы делать сейчас боле точный прогноз. Мы провели техаудит, который позволяет определить имеющиеся мощности, возможности и технические условия подключения объектов, а также перспективные потребности. Планы по развитию согласовываются с планами муниципальных образований.

В транспортную инфраструктуру инвестирует государство. В 2014 году завершается строительство второго железнодорожного пути между станциями «Авиационная» и «Аэропорт». К 2016 году будет введен в эксплуатацию четвертый главный путь от Павелецкого вокзала до станции Домодедово. Реализация этих двух железнодорожных проектов позволит сократить интервал движения скоростных электропоездов с 30 до 20 минут. Строится новая платформа для Аэроэкспресса — с современным архитектурным обликом, с прямыми выходами в здание аэровокзала на разных уровнях.

— Компания «Домодедово Нон-авиэйшн Сейлз» сразу создавалась как агентство территориального развития?

— Нет, его задачи шире, так как в управлении Domodedovo Non-aviation Sales находятся не только более 16 000 га в окружении аэропорта, предназначенные для развития Аэротрополиса DME, но и все коммерческие площади аэропорта, включая офисные здания, торговые, складские и производственные помещения на территории аэропорта Домодедово.
Domodedovo Non-aviation Sales привлекает в аэропорт лучшие российские и мировые бренды, которые, в свою очередь рассматривают крупнейшую по пассажиропотоку воздушную гавань России и Восточной Европы как самую эффективную площадку для продвижения своих брендов по России и всему миру. То же самое относится к рекламе, которая доступна пассажирам круглосуточно в независимости от сезона или погодных условий и обладает хорошо известным «эффектом края» – остается в сознании путешественников как самое первое или крайнее впечатление от города или страны.
Мы одно из двух предприятий аэропорта, которые выступают его коммерческими агентами — по авиационному бизнесу — это Domodedovo Commercial Services, по неавиационному – Domodedovo Non-aviation Sales. Такая модель – «одного окна» – позволяет наиболее эффективно выстраивать взаимоотношения с партнерами.

Аэротрополис – новое, молодое, быстроразвивающееся образование, аналогов которому в России нет. Масштаб и новизна проекта таковы, что сейчас довольно сложно представить, что получат на выходе аэропорт, близлежащие территории, Москва и Россия. Если, конечно, Вы не путешественник или не относитесь к людям, которые уже ведут бизнес на территориях
вокруг Dubai International Airport, Hong Kong International Airport, Bangkok Suvarnabhumi Airport Frankfurt am Main Airport и нескольких других аэропортов, успешно развивающихся в формате аэротрополисов.

Давайте встретимся через 5-10 лет, когда вокруг Домодедово вырастут торговые и логистические центры, штаб-квартиры крупнейших компаний мира, новые современные гостиницы и много других объектов. Уверен, что многие из этих проектов мы реализуем совместно с участниками ГРУД, для которых в ближайшее время мы сделаем специальную презентацию наших проектов.

Беседовала Наталья Андропова

Поделитесь в социальных сетях:

комментариев 12 на «Аэротрополис Домодедово»

  1.   механик пишет:

      01.04.2014 в 17:36

     Субъект английского права оставит нам право здесь ещё маленечко пожить? 

     Ясно появление" Парка Россия" и др.

     Посмотреть хотя бы схему .

    Ответ

    сосед:

    @механик, ну да, хотя бы границы этих зарезервированных 16000 гектар представлять себе было бы неплохо.

    Ответ

    механик:

    @сосед, 2 апреля покажут.

    Ответ

  2.   она пишет:

      01.04.2014 в 21:53

    первоапрельская шутка))))

    Ответ

    domodedovod:

    @она, нет, серьезное интервью.

    Ответ

    механик:

    @она, а то! Это ж Домодедовод! Он такой!

    Ответ

    сосед:

    @механик, да нет, для розыгрыша как-то слишком: http://www.domodedovo.ru/ru/main/advertising/investor/.

    Другое дело, что сроки(и некоторые задумки), звучащие в интервью, очень уж оптимистичны)))

    Ответ

    механик:

    @сосед, согласен.А где же тогда розыгрыш!? Ждать целый год?

    Ответ

    сосед:

    @механик, «весь апрель никому не верь» )))

    Ответ

    механик:

    @сосед, понял! Но привык к нестандартным «ситуациям» на Домодедоводе!Даже если 1 апреля перенесётся на какой-то другой день!( Один «Цирк» чего стоит!)

    сосед:

    Да, «Цирк» вышел знатный. Я минут 15, да что там 15 — ШЕСТНАДЦАТЬ, как минимум, «репу чесал» )))

  3.   ket-web пишет:

      01.04.2014 в 23:50

    шутка или реалии???

    большой тороговый центр)))

    Ответ

Ваш отзыв